纽约市5.7万户住宅空置 主计长吁改革稳租制度

纽约市主计长李文（Mark Levine）近日表示，纽约市现行的租金稳定房（rent-stabilized）制度，以及繁复的行政法规，正加剧纽约市可负担住宅短缺问题。他主张，应调整相关政策，提高房东翻修空置住宅的诱因，并简化住宅开发审批程序，以增加住房供给。

李文接受电台节目“Cats Roundtable”访问时指出，目前纽约市约有100万户租金稳定住宅，但现行法规使房东在租户搬离后，即使投入高额经费整修房屋，也难以透过租金调整回收成本，因此许多住宅长期闲置。

他表示，部分住宅翻修费用可能高达数十万美元，而房东无法藉由合理提高租金回收投资，导致许多本可出租的住宅无法重新投入市场。

根据近期一份住房报告，纽约市五大行政区去年约有5.7万户租金稳定住宅处于空置状态。李文认为，纽约市住房问题的核心在于供给不足，并估计全市约缺少50万户住宅。

他表示，政府应透过制度改革，使这些空置住宅重新回到租赁市场，同时兼顾住房可负担性与房东进行必要翻修的经济诱因。

另一方面，租金指导委员会（Rent Guidelines Board）日前决定，对租金稳定住宅实施为期两年的租金冻涨，兑现了市长马姆达尼（Zohran Mamdani）去年的竞选承诺。不过，房东团体认为，在现有成本持续上升的情况下，冻涨措施将进一步削弱建筑维护能力，导致住宅品质恶化。

除了租屋政策外，李文也批评纽约市住宅开发成本过高，认为政府过多的法规与行政程序推高建筑成本并拖慢住宅供给。

他表示，目前兴建高端住宅平均成本已超过100万美元，即使是较平价住宅，每户建造成本也约75万美元。他认为，市政府繁琐的法规及审批制度是造成成本居高不下的重要原因。

李文指出，住宅建案从申请到取得建筑许可往往需时12至18个月，他认为相关程序应大幅缩短至12至18天，以加快住宅建设速度。

此外，李文也提到，疫情过后租金收缴率尚未恢复至COVID-19疫情前水准，对公共住宅财务造成压力。

他表示，纽约市房屋管理局（NYCHA）高度依赖租金收入支付建筑维护与营运支出，因此租金收缴不足将影响公共住宅维修。他强调，不应因此迫使住户搬离，但政府仍需鼓励租户恢复正常缴纳租金，以维持公共住宅系统运作。

谈及纽约经济，李文表示，当前就业市场成长趋于停滞，目前新增就业主要集中于医疗照护领域，尤其是居家照护服务。他认为，德州与佛罗里达州等地正吸引更多企业与人口，使纽约面临更激烈的跨州竞争。

他指出，佛罗里达州近年持续推动住宅开发，部分原本可能落脚纽约的投资与人口因此转移，纽约必须提升竞争力，重新带动住宅建设与就业成长。

另一方面，前纽约州长帕塔基（George Pataki）也在“Cats Roundtable”节目中批评，现任州府的施政方向正使纽约逐渐失去竞争力。

帕塔基表示，纽约州正受高税负、繁重法规、政府支出增加及各项政策措施的影响。他认为，这些因素正逐步削弱纽约过去的优势与竞争力。